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一个会计人眼中的房价“泡沫”观

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admins 发表于 2013-11-6 10:07:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在中国,有一个著名房地产商,他的名字叫任志强,这位老兄一直闭着眼睛嘟嘟囔囔着房价要涨,在我的印象中,都已经嘟囔了十几年了,将那些个所谓学院派中的房价崩盘论者全都斩于胯下,比如那位社科院的易宪容老先生,就死得很惨。到底是任志强在“忽悠”还是那些唱跌专家们“幼稚”?我想大家自有评说。至少老任这张大嘴巴一直还在嘟囔着涨价,说要涨到至少2030年,而那些个唱跌的专家们的声音是越来越小了,就差与蚊子一样嗡嗡叫了。笔者关于房价的观点与任志强差不多,也是看涨派的,谁叫任志强这位老兄长着一张喻为“大炮”的大嘴巴,不能不“跟风”啊,否则看着房价这种涨势还不要“疯了”,“跟风”总比“跟疯”强吧。

  那些看跌派一个最主要的论据是中国房地产泡沫严重,其理由主要是房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)太高。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,比如在北京、上海等大城市,“房价收入比”达到36倍以上了。而一般来说,房价收入比在 4-6倍之间为合理区间,超过6倍就视为泡沫区,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。按照房价收入比的数据,如果“机械”地、“形而上学”地看问题,当然,会得出中国目前房地产价格虚高的结论,往后一定是跌势。但有中国特色的社会主义,就有中国特色的房价。看中国的问题不能拿美国,甚至国际上的普通现象和规律来分析的,不然,今年获得诺贝尔经济学奖的那位美国人罗伯特·席勒就有市场了,这位仁兄已经对中国房价预警了四年,但中国房价就是不理他的茬,诺贝尔经济学奖又能咋的,房价还不是嗖嗖地照涨不误!

  下面我先给大家说说房价收入比36倍是一个什么概念,比如在北京工作的张先生是一位媒体从业人员,平均月薪8000元左右,他爱人的平均月薪约为4000元,两个人的年收入在14.4万元左右。按照目前房价均价算,在北京四环附近买一个120㎡的房子平均大概需要500多万元,两个人不吃不喝至少要36年才能买一套房子,这个就是房价收入比36倍的具体含义。如果张先生家庭收入中的一半用于日常生活开支,其余用于购房款,则需要约72年才能买得起一套房,这实际上可以明确地告诉张先生,他在北京靠夫妻两个人的工资是买不起房的。大家看到这里,可能也觉得奇怪,为什么那么多人买不起房,北京的房价还在涨呢?

  根据需求供给理论,笔者只能推出需要大于供给,因此,买得起房的人也是很多的。这样,现实情况是买得起房的人和买不起房的人都多!看来,只能怪中国人太多了!

  我国目前处于历史上大移民阶段,农村的不愿意呆在农村,都往城市跑,没钱的,多半跑到县城就止步,多少有点钱的,多半跑到省城才止步,而那些真正的有钱人,首都是有无比的魅力的,那是一定要去的,天子脚下啊,在中南海门口溜达一下都身价看涨,还怕房价涨吗?目前许多带着货币、资本的富人,正在不惜代价地涌入这座城市。其结果是北京这种一线城市人口都要炸屌天了,到处都是黑压压的,与那雾霾天一样,让人喘不过气来。据统计,现在北京常住人口已经超过2000万人了,只要每年移来几十万有钱人,再加上有钱的北京本地人,这有钱人的阵营就太壮观了,每年供应的这点房子,那消化起来还不是“谈笑间,樯橹灰飞烟灭”。

  只有当这种移民潮消退后,北京的房价才会下行。要说目前北京的房价有没有泡沫,相对于普通的老百姓来讲,房价收入比在 4-6倍之间是较为合理的,也就是说,在这个区间,房价几乎不存在泡沫。现在都36倍了,吹大了5、6倍了,当然是泡沫了,而且是一大堆泡沫,对于普通老百姓来说,这是一个可怕的充满泡沫的数字。但对于北京大量的有钱人来讲,人家不怕吹泡沫,吹大5、6倍算什么,反正不断有人接着吹的,估计再吹个20年是不会断气的,这些价格泡沫是有钱人的“动物精神”造就的,它是天生难以控制的,房价上涨还会刺激了有钱人的购房热情。因此,房价再涨个20年没问题,这就是在房价上我跟任大炮的“风”的理由。

  再说任大炮本身就是一只攻击性很强的动物,他有看透有钱人的“动物精神”这个本领,那些搞房地产研究的“非动物类”知识分子,被泡沫吓坏了,不敢去跟任大炮的“风”,最后面对高高的房价,都“疯”了。

  想起任大炮的一句话:“北京的房子本来就是为有钱人盖的”。话糙却在理!但只要真正理解了“房子是为有钱人盖的”这个道理,就能很容易看懂目前房价的“泡沫”。没钱的老百姓只能意淫一下房价阳萎疲软了!
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